一、商品房认购书是订立合同的吗
商品房认购书并非正式的商品房买卖合同，但在一定情形下与订立合同密切相关。
一方面，商品房认购书通常是一种预约合同。它是买卖双方在签署正式商品房买卖合同前，对交易相关事宜的初步确认，比如约定房屋基本情况、价格、付款方式等。认购书的目的在于为将来订立正式合同做准备，确保双方在一定期限内按约定条件进一步协商签订正式合同。
另一方面，根据相关司法解释，如果认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该认购书应当认定为商品房买卖合同。
总之，一般情况下商品房认购书是为订立正式合同做铺垫的预约合同，但在满足特定条件时，可直接认定为商品房买卖合同，具有正式合同的法律效力。买卖双方在签署认购书时应明确其性质和效力，避免产生不必要的纠纷。
二、商品房认购书如何签订
签订商品房认购书需注意以下要点：
其一，明确认购书的基本信息。要清晰填写双方当事人的姓名、身份证号、联系方式等，确保信息准确无误，便于后续沟通与权益维护。
其二，确定房屋具体信息。详细注明房屋的位置、房号、面积、户型、单价、总价等关键信息，避免因信息模糊产生纠纷。
其三，约定认购条款。明确认购定金的金额及支付方式，同时规定定金退还的条件，比如若因开发商原因无法签订正式合同，应双倍返还定金；若因购房者原因放弃购买，定金不予退还等。
其四，规定签约时间。确定双方签订正式商品房买卖合同的具体时间，若一方未能按时签约，应承担相应违约责任。
其五，仔细阅读其他条款。对于认购书中涉及的争议解决方式、通知方式等其他条款，也要认真审阅，确保自身权益不受侵害。签订前，购房者如有疑问，可咨询专业人士。
三、商品房认购书满足什么条件才会有效力
商品房认购书具备以下条件时才具有法律效力：
一是当事人具备相应的民事行为能力。签订认购书的双方，无论是开发商还是购房者，都应当能够独立进行民事活动，对自己的行为承担法律责任。例如，购房者应是年满18周岁且精神智力正常的成年人，开发商应是依法成立并具备房地产开发资质的企业。
二是意思表示真实。双方签订认购书必须是出于真实意愿，不存在欺诈、胁迫等情形。比如，开发商不能通过虚假宣传诱导购房者签订认购书，购房者也不能隐瞒自身购房资格等重要信息。
三是内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。认购书中关于房屋位置、面积、价格、付款方式等条款应符合法律法规要求，不能约定违法违规内容。
四是认购书需具备合同的基本条款。一般应明确双方当事人的基本信息、房屋基本情况、认购价款、付款方式及时间、违约责任等主要内容，以确保双方权利义务明确。
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