随着楼市的变化，提早还贷的人越来越多，甚至为此排起了长队，不少年轻人也添加其中。选用提早还款当然是为了降息，但专家提示，“提早还贷不能自觉跟风”。应该理性还贷，既要思考自己的累赘才干，也要思考未来房贷利率变化，综协作出判别。还有专家倡导：降低存量存款利率或准许购房者将固定利率转为浮动利率。
购房者提早“还贷潮”正愈演愈烈。
2月1日0:00，来自江苏徐州的90后集体工商户常伟再次目不转睛地盯着一家国有银行手机银行App页面，刷新、点击、刷新……这样重复了屡次，还是没抢到该行发放的2月提早还款额度。常伟说，“我不时等到了0:30，但如同0:10左右就没有额度了。”
原本，家住武汉的90后律师黄先生曾经成功预定上了提早还款，但是，距离还款日仅剩3天时，他却被银行通知：不可还款了。
银行职员提早还贷也要排队
关于提早还房贷，常伟并非灵机一动，这两年他不时有这个想法，疫情时期，他的支出减半且不稳固，其中，有3个月他的支出为零，但素来不敢断贷，这也让他愈发想提早还贷。
2018年，常伟拿出积存，加上父母帮衬的110万元，并以5.7%的存款利率向银行贷了30万元，才买上婚房。如今，常伟的房贷本金还剩26万多元，前面还的几万元中大都是利息，本金只占一小局部。按合同商定，再过4年，每月还款的本金局部才会超越利息，他说，“这象征着我还要给银行打工4年。”
他选择把20万元积存拿来还贷，将剩下6万多元的存款期限缩短至36个月，之后他只须要支付5000多元利息，“与原本16万多元的利息相比，这就是个零头”。
年前，常伟在手机银行App上看到可以放开提早还款，但年后提早还贷的额度就显示已满。他去银行网点操持时，看到该网点贴着一则关于提早还房贷需到银行柜台预定的通告，下面写着：“我行将依据国度存款规模管控的要求，适时布置客户提早还款(普通3个月左右成功)”。
“这下又要多给银行交利息了。”幸运的是，常伟成功预定到往年5月还款，但是，银行网点上班人员的回复让他心里依然没有底。“上班人员让我5月早点来，越早来越稳。”
成功预定到提早还款并不象征着能成功还款。往年年终，黄先生和妻子找亲戚好友凑了45万元，预备提早还房贷。1月5日，他到银行网点预定了2月6日还款。但是，2月3日，他被银行告知，银行外部政策调整，封锁线下还款窗口，期待线上审批，时期不确定。他征询客户经理，银行外部政策的详细内容，客户经理示意，“不知道。”
在此之前，黄先生曾经过手机银行App放开提早还款，显示他“未到达还款条件”。理想上，依照合同商定，还款期数满12个月，提早还款至少3万元，并提早30天预定，经银行审批后可以还款，他已满足这些条件。线上渠道走不通，他不得已才转到线下渠道。黄先生没想到还款之路艰巨重重，像要教训“九九八十一难”。
针对局部购房者还贷难的疑问，记者以还贷者的身份咨询了某国有银行省支行信贷部上班人员，其示意，目前所在地域可以线上预定，但是须要排队，预计要排到四五月。他向中青报·中青网记者泄漏，如今银行管控额度，每个银行每个月的目的是必定的，用完了就没了。
这位银行上班人员还示意，如今投资理财的收益预期不理想，很多人也不情愿把钱放在银行。“咱们共事预备提早还贷，也都在排队”，如今除了排队没有别的方法，“早放开、早排队、早还款”，他说。
“不想给银行打工了”？
“不想给银行打工了。”这是诸多购房者给出的关于为何提早还贷的独特答案。他们筹集资金的形式各有不同，有人赎回投资，有人向亲友借钱，也有人卖了家中黄金等贵金属还贷，还有人经过一些屋宇中介“操作”，将房贷转为运营贷，降低房贷利率……
自从2021年年底在武汉买了一套三居室后，黄先生与妻子就过上了“省吃俭用”的日子，只需缺乏钱，就攒着还房贷。黄先生记得，他们买房时以“等额本息”的形式贷了136万元，过后的房贷利率为5.78%，正处于高位，他们每月须要还款7963元。他说，“咱们是刚需自住，买在(房贷)‘山顶’上也认了。”
90后张冉说，她前几年在江苏昆山购房时房贷利率是6.4%。当下，不少地域的房贷利率曾经降到了3.8%。如今，她发现，每月2500多元的还款额中只要几百元是本金，利息竟超越了2000元。
为了尽快还清存款，从事人力资源上班之余，张冉还兼职做教员。去年7月，她把欠亲戚的债还清后，将攒下的10万元还了房贷，过后还款很顺利。她方案继续攒钱，用两三年把存款提早还清，算上去，可以省30多万元。“我如今只要这一个目的，就是还存款”。
买房之初，在上海上班的24岁开售助理沙莎和男好友就预备匀速提早还贷，为未来解压。2021年3月，沙莎和男好友在江苏昆山存款122万元买了一套145平方米的大房子，开局了“双城记”式的生存。过后，房贷利率到达5.7%，他们每月须要还7100多元，其中，只要1300元左右是本金，其他全是利息。她算了一笔账，假设按合同还款，30年要付130多万元利息，已超越了本金。她感叹，“房贷利率太高了。”
除了房贷，两人每月还要给双方老人合计0元赡养费。同时，思考离职业开展的不确定性，以及未来子女的生养和教育老本，未来行业开展具备不确定性，他们选用每年还20万元。去年8月，他们提早还了20万元本金。
往年1月，沙莎再次成功预定了提早还款，由于银行是次月划款，她还在等扣款。理想上，沙莎也曾思考过将房贷转为运营贷来降低房贷利率。有中介曾咨询过他们，说可以提供“过桥款”，帮他们放开运营贷。最后，她担忧危险太大，还是丢弃了。
作为在房地产行业19年的资深从业者，自媒体“八零说房”的主理人赵恒成也观察到，有一局部人会选用将房贷转为运营贷的形式，即购房者一次性性提早还清房贷，再经过公司将房产抵押，启动存款，存款利率可以降为3.7%。“市场上其实出现了不少以此作为‘缺口’的中介，‘迷惑’大家把房贷转为运营贷”。
但很明白的是，生产者经常使用“过桥资金”结清房贷，再到银行操持运营贷出借过桥资金，属于违规行为。针对一些不法中介诱导生产者将房贷置换为运营贷的行为，此前，银保监会官方曾颁布提示称，这种操作，暗藏着守约违法隐患、高额不要钱圈套、影响团体征信、资金链断裂、损害消息安保等危险。
某国有银行信贷部上班人员示意，银行会经常查相似的状况，非企业运营者违规转运营贷，具备必定的守约危险和法律危险。“发现生产者挪用存款，可提早收回存款。”
提早还贷为何难
老百姓提早还贷为何难？
广东省住房政策钻研核心首席钻研员李宇嘉指出，近年来，银行对实体经济的存款利率显著走低，2022年降低了34个基点。其中，为了降低中小企业的融资老本，对存款利率更低的中小微存款企业的支持力度要坚持在较高水平。由此，房贷对银行来说属于优质资产。
2022年，团体住房存款增速出现回落。2月3日，中国人民银行颁布的《2022年四季度金融机构存款投向统计报告》显示，去年末团体住房存款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。李宇嘉解释，2022年增量房贷放开在降低，在存量房贷局部，购房者又要求提早还贷，银行收益人造受冲击。
李宇嘉不时在关注“提早还贷潮”。他发现，2021年上半年，老百姓还是“排队期待放存款”，如今却是“排队期待还存款”，一年多时期，出现如此大的反差，大背景是老百姓对楼市的预期出现逆转。
往年1月，国度统计局颁布的数据显示，2022年，商品房开售额为13.3308万亿元，同比降低26.7%。在李宇嘉看来，过去，老百姓广泛以为房价会下跌，资产收益远大于房贷利率调高的老本。如今，老百姓对房价的预期逆转后，房子的老本片面浮现，对房贷利率也更为敏感。房贷利率继续下调是老百姓提早还贷的要素之一，以后，已有几十座市区的房贷利率进入了“3%”时代，另外，还有一些市区阶段性敞开首套房存款利率下限。
首都经济贸易大学传授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池指出，房贷合同期长，而且是复利计算，利率的庞大变化对借款人的还款累赘影响很大，生产者想节支增收无可非议。另外，很多人在存量存款利率转换时选用了固定利率，如今发现市场利率低了，自己吃亏了，提早还贷也是一种补偿或纠正。
赵秀池也观察到，一些人选用提早还贷后，再放开利率较低的存款，真正还款后不再存款的人很少。赵秀池解释，重要要素是之前的存量存款在利率转换时选用了固定利率，其合同利率不能随存款市场报价利率(LPR)降低而降低，须要提早还款再放开存款才干享遭到以后较低的市场利率。另一个要素是借款人房贷合同的利率较高，高于中小微企业存款利率，购房者有或者“绕道”借款。
“当下，老百姓并不是‘报复性’还房贷。”赵恒成以为，以后，金融投资收益率降低，手里有存款的老百姓缺乏好的投资渠道，同时，他们发现房产带来的收益显著低于预期，提早还贷在必定水平上是“及时止损”。
在赵恒成看来，银行也是“提早还贷潮”愈演愈烈的“推手”之一。银行对提早还贷设置了诸多限度性条件，比如交纳守约金、封锁线上渠道、排长队等。他解释，“银行的这种限度不只不会降低大家的还款志愿，反而会抚慰大家的还款志愿。很多人会发生一种利益统一想法：‘银行越这样做，越是担忧我还款，越要赚我的利息，所以更要还。’”
针对银行的局部还款限度，赵秀池以为，依照存款合同，购房者提早还款，会打乱银行的资金方案，银行收取必定的守约金也是反常现象，但存款合同中应有明白的条款。她还指出，购房者提早还款等候时期较长，是以后提早还款者较多，银行应该提高上班效率，不应托故迁延借款人提早还款。
专家倡导降低存量房贷利率
当下，不少人正在张望能否要提早还贷。理想上，并非一切人都适宜提早还贷，不少专家呐喊：“理性还贷”。
赵恒成指出，以后，这几类人更适宜提早还贷，一是手里有资金，但没有找到好的投资渠道；二是房贷利率较高的人，特意是在6%以上甚至迫近7%的人；三是还贷期比拟短的人，在前期的还款中，利息往往占了重要局部。他也指出，假设购房者还贷已超越必定年限，未还存款中的利息局部已十分有限，提早还款不会大幅降低资金经常使用老本。
当下，计算如何提早还贷更划算成了很多购房者的“必经课”。普通来说，提早还款有3种形式，区分是提早全额还款、提早局部还款且存款期限不变以及提早局部还款的同时缩短存款期限。提早还贷能够节俭多少利息，与购房者的存款额度、提早还款才干、房贷利率、已还款期限等都有较大的相关。
比如，购房者以4.3%的存款利率向银行存款100万元，存款期限为30年，其中，依照等额本息的还款形式，每个月须要还款4948.71元，总还款额为178.15万元。不少银行规则，购房者满一年之后才干提早还款，依照已还款13个月计算，往年2月开局提早还款，一次性性还款可以节俭73.18万元利息；假设选用提早还款20万元，还款期限不变，未来选用等额本息的还款形式，可以节俭14.92万元，选用等额本金的形式，则可以节俭24.66万元。购房者还是提早还款20万元，月供金额不变，将还款期缩短为10年，选用等额本息的还款形式，则可以节俭55.06万元，选用等额本金的还款形式，则可以节俭56.26万元利息。
假设购房者还款时期曾经较长，那么可节俭的利息也会出现显著的变化。还是上述条件，购房者曾经还了8年零1个月存款，那么一次性性提早还清可以节俭45.65万元；假设提早还款20万元，还款期限缩短为10年，选用等额本息，可以节俭30.79万元，选用等额本金，则可以节俭31.77万元。
“提早还贷不能自觉跟风。”赵秀池也指出，购房者的存款合同千差万别，须要详细疑问详细剖析。从团体角度，确实应该理性还贷，既要思考自己的累赘才干，也要思考未来房贷利率变化，综协作出判别。
多位行业内人士和专家向记者示意，更多的人选用提早还款是为了降息，对此，一些专家倡导：降低存量存款利率或准许购房者将固定利率转为浮动利率。
“只需房贷利率高于理财利率，只需房价还在下跌，且居民预期房价下跌，提早还贷的动机，就不时会存在。”李宇嘉预测，未来，更多市区会敞开房贷利率下限，尤其是房价下跌的市区。一方面是为了收缩房贷利率和理财利率之间的倒挂；另一方面是以降低房贷利率缓冲房价下跌。同时，近期楼市政策更多转向需求端纾困，目的也是处罚大家购房，缓解房价下跌预期。
此外，赵秀池还倡导，从国度政策角度而言，原来存量存款选用固定利率的购房人应该准许其转为基于LPR的浮动利率。
(应受访者要求，常伟、张冉、沙莎为化名)
中青报·中青网见习记者 赵丽梅 贾骥业