一、物业管理合同要约定哪些内容呢
物业管理合同通常需约定以下内容：
（一）双方当事人基本信息，明确业主委员会或业主大会及物业服务企业的名称、住所、联系方式等，确保信息准确无误，便于沟通联系。
（二）物业基本情况，包括物业名称、位置、面积、类型等，使双方对服务对象有清晰认知。
（三）服务内容与标准，详细规定物业服务企业需提供的具体服务事项，如环境卫生维护、公共设施保养、安全保卫等，以及每项服务应达到的标准，保障服务质量。
（四）服务费用及支付方式，明确费用标准、收取方式、支付时间等，避免费用纠纷。
（五）合同期限，确定合同的起止时间，为双方合作提供时间框架。
（六）违约责任，约定双方违反合同约定时应承担的责任，促使双方严格履行合同义务。
（七）争议解决方式，一般选择协商、仲裁或诉讼等方式，以便在发生争议时能有效解决。
二、法院能否确认物业服务合同无效
法院可以确认物业服务合同无效。具体而言，存在以下几种常见情形时，法院会认定物业服务合同无效：
（一）合同主体不适格。例如，签订合同的一方不具备相应的民事行为能力，如物业服务企业未依法登记注册，不具备从事物业服务的资质，那么所签合同可能被认定无效。
（二）合同内容违反法律法规的强制性规定。比如，物业服务合同中约定的服务内容违反了相关物业管理法规，或者约定的收费标准明显违背价格管理等相关规定。
（三）存在恶意串通，损害他人合法权益的情况。若物业服务企业与业主委员会等主体恶意勾结，通过签订物业服务合同谋取不正当利益，损害了广大业主的利益，该合同也会被认定无效。
当出现上述或其他符合法律规定的无效情形时，相关主体可向法院提起诉讼，请求确认物业服务合同无效，法院会依据事实和法律进行审查判断，并作出相应裁决。
三、从未物业签定合同有没有违约金
如果未与物业签订合同，一般情况下不存在合同约定的违约金。违约金是基于合同约定，当一方违反合同约定的义务时，按照约定向对方支付的一定金额或采取其他约定的补救措施。
在没有签订物业服务合同的情形下，双方未就权利义务及违约责任等事项达成明确的书面约定。但这并不意味着没有任何责任约束。如果物业服务企业事实上提供了物业服务，业主享受了服务，根据相关法律规定，双方形成了事实上的物业服务关系。此时，业主应按照公平合理的原则支付相应的物业服务费用。
若业主拒绝支付合理的物业服务费用，物业可以通过协商、调解、诉讼等方式主张权利。但由于缺乏合同约定，不能依据合同条款要求业主支付违约金，只能要求业主支付拖欠的物业服务费用及可能产生的合理利息等。反之，若物业未履行应尽义务，业主也可要求其承担相应责任，但同样难以主张合同违约金。
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